購入How-To 『申し込み・契約』

申込から売買契約締結までの流れをご説明します。

購入申し込み

購入したい物件が見つかった時に、「購入申込書」に記名捺印して売主に対して購入の意思を伝えます。 申込に記入することは、

  • 購入希望金額
  • 購入金額の支払い期日、支払方法
  • 契約締結希望日と引渡希望日
  • 特約事項(ローン特約等)です。

不動産売買契約とは違い売主・買主双方に拘束力があるではなく、購入意思を明確にして取引の条件を交渉するものです。

購入申込金が必要な場合がありますが、5~10万円ぐらいが一般的です。
中古物件の場合は求められない場合もあります。

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購入の申し込みがあり始めて購入価格の交渉や、取引条件などが交わされます。
また、申込先着優先もされる意味合いもあります。
しかし無理な価格、取引交渉は失礼に当る場合もあり業者も取り次いでもらえない場合もあります。
正式な契約ではないといって安易に申し込みを取り消したりすると相手に迷惑をかけるばかりかご自身の信用にもかかわります。
不動産取引は信用取引ですから売主・買主お互いの立場を尊重することが大切ですので慎重に行ってください。

重要事項説明

売買契約の前に必ず宅地建物取引主任者から書面で説明を義務づけられているものです。 売買される物件の内容や契約の条件などが記載されています。 以下の内容が記載されています。

  • 登記された権利・種類
  • 法令に基づく制限の概要
  • 私道負担に関する事項
  • 水道・電気・ガス・排水の整備状況
  • 未完成物件の場合、完成時における形状・構造
  • 建築計画・道路計画があれば現況報告
  • 管理規約の説明・使用の注意事項(マンション)
  • 管理費・修繕積立金の額及び積立総額(マンション)
  • 計画修繕予定等(マンション)
  • 代金など授受される金銭の額と目的
  • 契約解除に関する事項
  • 損害賠償額の予定・違約金に関する事項
  • 手付金等の保全に関する事項
  • 支払金・預り金の保全に関する事項
  • ローンの内容及び不成立の場合の特約の説明
  • 供託所に関する説明

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物件の概要、取引条件等が書かれた大変重要な行為です。
売買契約前に一字一句読み合わせ致します。
その後売買契約に至りますが「知らなかった」とか「素人だから」などは通用しません。
完全に理解するまで説明を受けてください。
また、契約の何日か前に確認もできますので疑問点を整理して事前に説明を受けてください。

契約

重要事項説明が終了し署名捺印がされると売買契約の締結です。
契約書に署名捺印して手付金を支払います。
不動産の契約の場合は、『契約書の内容をあとで読んどおいてください。』とはなりません。
売主・買主双方が契約書を一字一句読み合わせをしていきますので、しっかりと確認をしてください。

契約書には売主・買主の住所、氏名、物件の住居番号、登記簿上の地番、家屋番号、土地・建物面積、物件代金、決済日、引渡日、支払方法、物件状況報告書、特約事項、手付期限、違約についてなどがあります。

手付金は完成物件で購入価格の10%以内、未完成物件で5%以内と決められています。

業者に支払う仲介手数料は契約時、決済・引渡後の2回にわける場合と決済・引渡時に一括の場合がありますのでご相談してください。

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売主・買主双方合意ということで正式な契約締結となりますので、以後簡単に契約変更はできません。
「聞いていなかった」等は一切通用しませんので十分確認してください。
特に住宅ローン特約、瑕疵担保責任、違約、手付期限はしっかり説明をうけて理解していて下さい。
また、物件状況報告書は現在の物件状況として契約書に付随しています。
中古物件等では給湯器など設備のトラブルがよくありますので使用できるかどうか、できない場合はどう対処するかは確認をとっておきましょう。

物件チェック

物件状況報告書にそって売主、買主双方で確認いたします。

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契約時の物件状況報告書がもとになりますので、引渡時点で「言った言わない」がないように契約時に確認しとくことがここでも重要になります。
また、エアコン、給湯器など作動できるかどうかを確認し、電気、ガス、水道などの開栓手続きもしておきましょう。
もし修繕等が必要な時は完了日を確認してから、売買代金の支払いを行ってください。

決済・引渡し

不動産売買は買主が売買代金の全額支払し売主が物件の引渡を同時に行います。

買主は売買代金以外に固定資産税や都市計画税などの公租公課、マンションなら管理費、修繕費等を日割り清算し売主に支払います。

それと同時に所有権移転の登記を行います。通常は代金決済に立ち会った司法書士が代理人となり手続きを行います。(有償)
後日、買主様に登記権利書が送られてきます。

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代金だけ支払って所有権がうつらないのではとよく質問されますが、住宅ローンを利用される方は銀行で決済を行い、銀行指定の司法書士を利用しますので心配ありません。
また、ローンを利用しない方も決済の場所をお取引のある銀行を利用させてもらうとか銀行に司法書士を紹介してもらうなどしてもらうといいでしょう。